修繕積立金ってどうやって決めるの?

マンションでは入居すると、毎月管理費と修繕積立金の支払いが発生します。管理費は共用部分の清掃や維持管理費用に当てられます。修繕積立金は、マンションの修繕のために少しずつ積み立てていく費用です。定期的な修繕工事や大規模修繕工事には、ここで積み立てられたお金を使います。

ところで修繕積立金の金額はどうやって決めるのでしょう?そこで基準になるのが長期修繕計画です。新築の場合、マンションの規模やこれまでの経験値から管理会社などが設定しています。注意しなければならないのが、その長期修繕計画には突発的な修繕等は計算に入っていない点と、必要最低限の金額しか見込まれていない点です。

新築の場合、修繕積立金の初期設定はあくまで必要最低限の金額です

新築の場合、「修繕積立基金」という一時金が入居時費用に含まれている場合があります。その場合は概して月々の修繕積立金が安めに設定されています。ではどちらがよいのでしょうか?

  Aマンション(100戸) Bマンション(100戸)
修繕積立基金 なし 50万円
修繕積立金(月額) 8,000円 4,000円
10年目 9,600万円 9,800万円
15年目 1億4400万円 1億2200万円

表の通り修繕積立基金がある場合、10年目はあまり差は出ませんが、15年目になると差が出てきます。大規模修繕の費用がこれで足りれば問題はありませんが、いざ大規模修繕が必要な段階になって積立金が不足している場合、不足分の資金集めに多大な労力を費やすことになってしまいます。

修繕積立金は「安い」「高い」ではなく、長期修繕計画に合っているかが判断基準です

修繕積立金が不足するケース(空き住居になってしまったり、積立金の滞納等)は残念ながら見受けられます。かといって修繕を先延ばしにしてしまうと、更に修繕費用がかさんでしまう恐れがあります。どうしても修繕費用が不足している場合の対策もご紹介しておきたいと思います。

【1】組合員から一時金を徴収する、不足分を戸数で割った金額を修繕一時金として徴収する。
メリット・・・
金利が掛からない。手早く不足分を補充可能。
デメリット・・・
金額にもよるが、家計への負担が大きい。そのための説得・調整・議決が難航する場合が多い。最悪の場合意見が割れて、マンションの人間関係が壊れてしまうことも。
【2】自治体や住宅金融支援機構からリフォームローンの融資を受ける
メリット・・・
管理組合の議決が通りやすく、現実的。
デメリット・・・
金利が掛かる。修繕積立金に返済分も上乗せされるため、結果として修繕積立金の増額は避けられなくなる。

結論から言うと、【2】の方が比較的無理はないかと思います。
そのような事態を避けるためにも長期修繕計画は定期的(目安は5年に一度)に見直し、不足することが明白な場合、早めに修繕積立金の見直しを行なえば組合員に大きな負担を掛けることなく十分な資金を積み立てることができるのではないでしょうか。

長期修繕計画は定期的に見直しを行ない無理のない積立計画を立てましょう

↑このページの上部へ移動