大規模修繕工事を行う適切な時期と工事種類、建物調査診断のご紹介

大規模修繕工事はいつどんな工事をするべきなのでしょうか。ここでは大規模修繕工事の適切な時期と工事の種類について説明します。また大規模修繕工事を適切に行うための建物調査診断についてもご紹介します。

大規模修繕工事の時期と目安

屋上防水工事

時期の目安:10~15年周期

屋上は普段上がることができないマンションが多く、劣化が発見されにくい箇所のひとつです。排水溝が詰まって水溜りができていたり、防水層の剥がれや浮き、雑草の繁殖など、多くのトラブルが潜んでおり、これらを放置すると漏水につながる恐れがあります。定期的な点検と改修を行うことでトラブルから建物を守ります。屋上防水の修繕はウレタン防水、アスファルト防水、シート防水などの工法があり、既存防水層の種類によって改修工法を選択します。

屋上防水の劣化事例

防水層を保護するコンクリートおよび目地の劣化

アスファルトシングル葺き屋根の劣化

シンダーコンクリート雑草繁殖

外壁改修工事

時期の目安:10~15年周期

外壁の劣化は美観を損ねるだけでなく、ひび割れやタイルの剥離等は放っておくと剥落して大きな事故につながる恐れがあります。また亀裂から水が浸入することで漏水にも繋がります。外壁改修工事ではタイルや仕上げ材のひび割れ補修、剥落防止工事、また塗装塗り替え工事などを行います。外壁改修工事は全体に足場を組んで行うため工事期間・費用面でも大がかりな工事となります。一時的に建物の使用制限がかかる場合もあります。

外壁の劣化事例

外壁タイルからの白華現象（エフロレッセンス）

外壁クラック（ひび割れ）

外壁の剥がれ

シーリング工事

時期の目安:10~15年周期

シーリング工事とはサッシ枠と壁、コンクリート接合部などに軟性のあるシーリング材を充填して隙間を埋める防水工事の一種です。ゴム状の弾力性のある材料のため、劣化すると固くなり浮き上がったり亀裂が入り、漏水を引き起こしたり下地の劣化につながることもあります。既存のシーリング材を撤去・清掃し、新たなシーリング材を充填します。こちらも外壁改修工事同様、足場を組んでの作業となるため、大規模修繕時に行うことでコストが抑えられます。

シーリングの劣化事例

シール劣化

バルコニー・開放廊下
防水改修工事

時期の目安:10~15年周期

バルコニーや開放廊下は日常生活の中でも頻繁に使われる場所のため、劣化や損傷が顕著で、さらに劣化が進むと床部分に水が溜まったり、水漏れを起こしたりすることもあります。水漏れから下階とトラブルになるケースもあるため、定期的な修繕工事が大切です。大規模修繕工事では建設時同様に防滑性シートやウレタン施工をするのが一般的ですが、頻繁に使用する場所のため、短い工期で改修できる工法を選択します。またバルコニー改修工事ではプライバシーやセキュリティに配慮した工事を行います。

バルコニー・開放廊下防水の劣化事例

長尺シートの膨れ剥がれ

長尺シート継ぎ目シールの劣化

塗装工事

時期の目安:5年周期

大規模修繕工事では外壁や屋上など外側の修繕だけでなく、共用廊下や階段の天井や壁の塗装、メーターボックスなど鉄部の塗装を塗り替える工事も行います。これらは見た目はもちろん、塗装がはがれることにより、劣化・腐食などが進んでしまいます。劣化進度を確認し、塗り替えだけでなく、塗膜をすべて撤去し、下地を補修してから仕上げの塗装を行います。鉄部の場合は錆止めを塗布した後、仕上げ塗装を行います。